央广网北京12月19日消息（记者 曹倩）从“第二支箭”到“金融16条”、到“第三支箭”再到中央经济工作会议，近期关于房地产市场的政策不仅频度高而且力度强。

12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话活动上发表的致辞，则进一步带来了回暖的信心，刘鹤强调，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况。

随着供给侧利好政策频出，需求端政策有望在“一城一策”下进一步释放，在此背景之下，困境房企应通过哪些方式实现自救并进而走向高质量发展？

央广资本眼记者对东方资产管理有限公司（以下简称“东方资产”）前高管章晓栋进行了专访。

章晓栋认为在“房住不炒”的政策引导之下，此前商品住房过度放大的投资属性已受到较大的压制，房地产泡沫得到了有效控制和化解，政策取得了积极成效；房企走出困境的当务之急是缓解流动性压力，困境房企有必要借助外部资金和管理能力，实现存量项目的盘活，恢复造血功能；“果断取舍，战略升级，优化经营”，建议困境房企对存量资产进行系统性地全面梳理，重新审视存量项目的定位和收益前景；同时利用好REITs等创新工具，推进符合标准的资产快速变现，加速资金回笼。

多措并举之下“稳楼市”格局形成

回顾过去五年，虽然经受了世界变局加快演变、新冠肺炎疫情冲击、国内经济下行等多重考验，但当前我国经济恢复的基础尚不牢固，经济结构性体制性矛盾突出的问题日趋严重，其中，房地产行业规模大、链条长，对国民经济和金融的稳定具有极为重要的影响。

“过去几年政府和监管部门围绕‘住房不炒’出台了一系列抑制房地产过度投机泡沫的政策，旨在综合运用多种手段进行发力，通过供给侧改革，为中国建立住房长效机制争取时间。”章晓栋认为，此前商品住房过度放大的投资属性已受到较大的压制，房地产泡沫得到了有效控制和化解，政策取得了积极成效。

“但聚焦近两年，受新冠疫情、经济大环境和流动性限制等多重影响下，房地产市场销售下滑、投融资存在困难，供需两端疲弱，行业陷入债务-通缩螺旋。”章晓栋表示，但从“第二支箭”，到“金融16条”，到“第三支箭”，再到近期中央经济工作会议的落幕，每项政策都有极强的针对性。

具体来看，股权融资方面，房地产行业正在发生里程碑式事件，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用。

而在银行信贷方面，“金融16条”发布以来，多家银行为房地产企业提供大额授信，多措并举助力房地产市场平稳健康发展。截至12月中旬，章晓栋梳理已披露具体授信金融的银行公告，目前商业银行给与房地产企业意向授信额度合计已超3万亿元。关于房企境外债务危机的化解，也在逐步推进。

“在房企存在较大海外偿债压力下，鉴于当前地产销售仍旧低迷，房地产离岸市场信用环境明显紧缩，通过银行向房企提供带担保的离岸贷款，将有助于缓解房企现金流压力，提振市场信心、改善房企离岸市场信用环境。”章晓栋表示。

据了解，目前银行在“总对总”向优质房企提供意向性融资额度的同时，借助于境外市场帮助房企融资已是多元化服务的重要方向，其中就包括为房企提供离岸贷款。而在从银行获得逾万亿授信额度之外，地产债券融资也得到进一步支持。

11月8日，中国银行间交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民企债券融资，并视情况可进一步扩容。该好消息释放的半个月内，已有龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、绿城中国通过交易商协会（拟）申请增信发债，储架式注册发行规模合计1040亿元。

“目前多措并举‘稳楼市’的格局已经形成，未来将有更多资金给予优质房企融资支持，多渠道解决房企融资难题，促进行业恢复、实现行业良性循环。”章晓栋认为，我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。

借助外部资金实现困境房企自救

“稳楼市”的格局形成、经济运行持续向好的同时，却还存在一些值得关注的问题。

“目前金融机构对房企的支持，以银行为例，获得银行授信的房企，仍为未出现流动性问题的房企。换而言之，对已出险房企，需要更多渠道、更多方式来化解流动性风险，主动自救、走出困境。”章晓栋表示。

房企走出困境的当务之急是引入新的血液，缓解流动性压力。

统计数据显示，今年11月百强房企单月销售额、销售面积同比下降27.6%、33.8%，1-11月同比下降43.3%、47.8%。

“从优化房企资产负债表到改善居民负债表，需求端的恢复仍有待观察是可以预判的。而困境房企的自救，有必要借助外部资金和管理能力，实现存量项目的盘活，恢复造血功能。”章晓栋表示。

章晓栋认为，首先就是引入外部资金，具体包括但不限于政府专项基金、主权基金、私募股权投资基金等，通过多种结构，例如股权收购、优先劣后、阶段性救助+回购，以市场化合作、资源交换互补等多种方式，为项目引入新的资金和操盘管理能力，盘活项目。

实际上，引入外部资金近期市场上成功案例频出。

2022年，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行，启动专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金，专款专项用于帮助保交楼。

央广资本眼梳理公开信息显示，12月，中国华融、浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量超过120亿元。而据了解，另一家四大AMC，中国东方也在配合地方政府深度参与房企纾困，截至2022年10月末，中国东方已落地房地产风险化解项目29个，带动935.8亿元房地产项目复工复产。

除以上“国家队”，地方城投也在地产纾困中发挥重要的作用，归纳起来，其模式主要有三种，包括纾困基金、承接项目以及兼并购项目。

郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司联合设立郑州市地产纾困基金，再吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，帮助盘活地方房企资金，救助大量边缘房企。

云南西山区城投承担昆明锦城项目收尾工作就是典型的承接项目模式，石家庄国投全资子公司市住建集团实施对河北邦联集团的托管并重启祥云国际项目。

广州城投受让莲花项目、梧州城投拍卖续建梧州地王广场项目等则是兼并购项目模式的代表案例。

此外，还有通过引入外部新型地产服务商，通过规划调整、代建、运营管理等方式，盘活项目提升回报。

章晓栋认为，“果断取舍，战略升级，优化经营”，是困境房企短期快速盘活流动性、恢复造血功能的另一重要举措。建议困境房企有必要对存量资产进行系统性地全面梳理，重新审视存量项目的定位和收益前景。

“特别是在新的宏观环境、后疫情时代下，新的因素对需求端的会产生什么影响？管理层要综合评估企业的能力边界、现状，对存量项目做必要的取舍。”章晓栋表示。

“此外，面对新形式、新征程，也建议房地产企业在战略规划、组织架构、人才团队、考核激励等多方面也要予以调整、优化，使之与新的宏观形势相匹配、与企业的战略目标相匹配，也是为更好地服务实体经济、服务国家战略相匹配。”章晓栋如是建议。

用好REITs等工具助行业走出“至暗”

而随着REITs等产品的快随发展，充分利用好REITs等创新工具，推进符合标准的资产快速“变现”，加速资金回笼，亦成为一个具有极大想像空间的途径。

12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛致辞时表示，将从多维度进一步推动我国公募REITs市场发展，其中包括研究推动市场化长租房和商业地产纳入REITs，以及建设多层次REITs市场等。

“REITs的发展，往长远看，将对不动产及空间服务行业在企业经营、企业机构、投资交易等方方面面可能带来深远影响，推动底层资产行业更加可持续的发展，在开发商之外也着眼服务于更多元的主体、促进行业总体经营管理能力的提升、服务扩大内需战略。”章晓栋表示，着眼当下，也确实有助于行业短期内的风险处置和再融资，以及推进部分企业向“轻资产化”运营转型。

除此之外，章晓栋还提及，REITs在海外是大类资产的主要品种之一，其长久期、持续稳定的现金流吸引了大量长久期负债主体的投资，例如主权基金、养老金、保险资金和家族财富资金。

“国内REITs刚刚起步，相关税收的征管细则也有待进一步明确，若能尽快明确，这必将有助于推动社保基金、养老金、企业年金、保险资金等配置型长期机构投资者参与投资，给中国房地产市场注入长期稳定的资金来源。”章晓栋表示。（央广资本眼）